Покупаем дом: проблема выбора

Пришла весна, продавцы распускаются. И распустились совсем, выставляя на продажу все, что придерживалось годами, взвинчивая цены и считая, что желающих жить в частном доме много, а земли – мало. Но в нынешнем году покупатели оказались в ситуации, когда предложений масса, да только выбрать нечего.

Весь рынок частного сектора условно можно разделить на три категории: дома для постоянного проживания, дачные (круглогодичный отдых) и садовые домики (сезонное использование). Задумавшись о покупке дома, решите самый главный вопрос: зачем он вам? Вы хотите инвестировать: вложить деньги в частный сектор, потому что земля – единственный товар, который всегда можно выгодно продать? Или вас интересует сезонный отдых с мая по октябрь? Во втором случае капитальное строение с хорошим отоплением и коммуникациями не так уж и важно, главное – место, солнце, воздух, вода и чистота экологии. А может быть, вы решили уехать от городской суеты и поселиться в уютном загородном доме, растить там детей, а со временем и внуков, свить родовое гнездо, получив хорошую альтернативу трехкомнатной квартире? Тогда это, пожалуй, один и самых важных этапов в вашей жизни. И, безусловно, самая серьезная покупка.

Поэтому подойдите к этому вопросу основательно, и если уж не решаетесь на самостоятельную постройку на свободном участке, то выберите дом, достойный ваших денег и вложенных в него надежд.

Место

Риелторы отмечают, что самое сложное в покупке загородного дома – выбор места. «Я, ничего не предлагая, а просто провожу предварительную беседу, сажаю клиента в машину, и мы едем выбирать район», – делится опытом специалист одного крупного столичного агентства недвижимости. Профессионал действует правильно, ведь первое (после цены, конечно), на что вы обращаете внимание при просмотре объявления и чем интересуетесь в разговорах, это расстояние от города и транспортная развязка в часы пик.

Обычно покупателей интересует зона в 15–20 км и в 15–30 мин. езды от города. Но вот от чего, от какого места указано это расстояние: от центра или от границ города? В идеале, конечно, от центра города, но недобросовестные продавцы, с целью приманить покупателя, не всегда пишут то, что должны. Поэтому еще при первом звонке уточните: 15–20 минут езды от столицы, это какая область?

Кстати по поводу области. Однажды мой коллега-журналист Владимир решил приобрести участок с заброшенным домом. Место нашел шикарное: озеро, лес, тишина. «Я в последний раз выехал на место. Посмотрел и уже решил было покупать. Но на обратном пути куда-то не туда свернул, и буквально через пару минут даже сквозь закрытые окна автомобиля услышал ужасный запах», – рассказывает Владимир. Расстояние от его участка было метров 300–500. Он остановился и увидел причину – огромную птицефабрику. «Естественно, я отказался от покупки, ведь если ветер подует в другую сторону, то моя жизнь в доме будет омрачена, скажем так, не очень приятным ароматом», – поделился он проблемой.

Перед выездом на место осмотра покупки поинтересуйтесь историей области, выясните, нет ли там полигонов твердых отходов (их под Киевом 5) или ядерных захоронений. Особое внимание обратите на зоны подтопления (те же Осокорки), иначе вы погрязнете в гидроизоляционных работах и будете выкачивать воду моторчиком из подвала если не каждый день, то через день – точно. Любой поселок и село имеет генеральный план застройки. Поинтересуйтесь им в сельсовете, чтобы не купить участок, который у вас отнимут через год-два под строительство дороги.

Определившись с местом жительства, не поленитесь набрать номер страховой или просто частной медицинской клиники и узнать, сколько стоит их вызов в ваше будущее семейное гнездышко, и приезжают ли они вообще в такую глушь. Случиться может все что угодно, и вы должны быть уверены, что получите быструю и квалифицированную помощь.

Если вы собираетесь жить в доме круглогодично, выясните, где местные жители покупают продукты и промтовары. Каждый день за хлебом в город не наездишься, а в Украине встречаются села, куда продукты привозят всего раз в неделю.

Коммуникации

Следующий критерий выбора – наличие в доме или хотя бы на участке газа, света и воды. Дом со всеми подведенными коммуникациями стоит на 10–15% дороже. А хозяева и риелторы убеждают в один голос: «Подведете сами, намного дешевле обойдется!» Потом оказывается, что питьевая вода находится на уровне 120 м, а сверлить скважину такой глубины нельзя. Газовая труба идет посреди улицы, на которой одна половина домов газифицирована, а другая нет. Но на ваш участок подводить его не разрешают из-за слабого давления. А электричество в двухэтажный особнячок на краю села и подавно не подвести – мощности не хватит. Если очень попросить местное начальство, вам, может, и выделят 120–180 вольт – но не больше. Так что жить вам при «лампочке Ильича» и включать ее в разных комнатах попеременно – иначе село обесточите.

Поэтому наш совет: перед подписанием договора о передаче прав собственности, пройдитесь в сельсовет, в штаб дачного кооператива, в газовую службу и выясните, насколько реально подведение коммуникаций. Информация это закрытая, но нет таких дверей, от которых бы не нашлись ключи: за подобные сведения в столице и области просят $100–200.

Что касается коттеджных поселков, где с коммуникациями вроде бы все нормально, важно помнить, что покупая дом, мы покупаем и обслуживание всей инфраструктуры. Люди часто не догадываются, сколько им придется за это платить. С другой стороны, в коттеджном поселке есть соседи, охрана, благоустроенная территория.

«30–40% покупателей отказываются от выбранного дома уже на стадии поисков, – говорит Игорь Гриненко, директор АН «Золотой ключ». – Как ни странно, чем больше ты узнаешь, тем меньше желание купить частный дом».

Строение

Анализ рынка частного сектора за последние месяцы показал, что 60–70% предложения – здания, построенные на продажу. То есть, люди купили по дешевке землю, «выгнали» коробку и продают, зачастую без отделки. Качество такого жилища вызывает сомнения, но дело это выгодное и приносит продавцам от 100 до 200% прибыли. Другой вопрос, насколько добросовестно построена эта коробка, какой там фундамент, какие стены. А то ведь пишут в объявлениях о кирпиче, а строят из гипсокартона с кирпичной облицовкой. Как это проверить? Просто: толщина стены кирпичного дома должна быть не менее полуметра.

Немногим меньше в нынешнем году на рынке и недостроя, который не продали, а может быть специально придерживали, ожидая роста цен. И здесь тоже нужно быть осторожным. Люди редко отказываются завершать строительство, если с домом все в порядке: достроить и продать гораздо выгоднее.

В последнее время модно покупать дома «под реставрацию». Нет, речь не о памятниках архитектуры. В больших городах-спутниках покупается дом постройки 70-х. Новые хозяева оставляют от него только стены и фундамент, меняют планировку. Это выгодно: затраты меньше, с документацией возня минимальная, зато в таких зданиях почти всегда есть газ, свет и вода.

Лучшим вариантом может быть только постройка 1990–2000 г, когда дом еще довольно новый, но успел осесть, показать все свои недостатки и трещины. Однако стоят такие здания от $200 тыс. и больше, а планировка и наличие разрешительной документации на постройку оставляют желать лучшего.

КИЕВ. Анатолий Топал, Директор АН «Кияни»

Спрос на землю и на дома в столице и ее пригороде стабильно высок. Но в любом случае люди понимают, что если есть альтернатива 3-комнатой квартире, то нужно уезжать за город. И не важно, есть машина или нет, сейчас только на торге за дом можно сэкономить деньги на хорошее авто. Активным спросом в Киеве пользуются: так называемый треугольник между Одесской и Житомирской трассой, Конча-Заспа, Пуща-Водица, растет спрос на северное направление. Люди уже не боятся радиации, ведь никто не ездит с дозиметром.

С началом нынешнего года (за неполные три месяца) в некоторых районах рост цен составил от 10%. Это связано с тем, что на массивы прокладывают дороги, подводят газ, люди приводят в порядок документы. Но есть и массивы, которые на 10–15% подешевели.

Допустим, было тихое село: озеро небольшое, возле леса, несколько новых домов и десяток старых. Место замечательное, цена большая. Приехали КАМАЗы, краны, разбили дорогу, шум – строят коттеджный городок на 200 домов, перекрывают доступ к озеру или удобные подходы к лесу. Стоимость соседней земли резко пошла вниз.

В большинстве случаев люди хотят купить дом 90-х, нач. 2000-х, который несколько лет постоял и по нему видно уже все трещины и недостатки. Стоимость таких домов колеблется от 200 до 300 тыс. (рядом с Киевом).

Львов. Игорь Ватуляк АН «Для тебя»

Во Львове и области наблюдается дефицит коттеджных городков. Владельцы частных домов и коттеджей нашли выход из положения: они организовывают коттеджные объединения с охраной, спортивными площадками, инфраструктурой («Поле чудес» в Брюховичах, «Царское село» в Конопнице).

Большинство земель в пригороде – сельскохозяйственного назначения, и запрет на их продажу негативно сказывается на развитии рынка. Но после того, как Украина выиграла тендер на Евро-2012, стремительно возрос спрос на участки в Стрыйском направлении. Цена земли здесь увеличилась в 2–3 раза.

Самый престижный пригород Львова – Брюховичи (8 км от центра). Здесь еще можно найти участки в 6–10 соток по цене $8–20 тыс. за сотку.

Днепропетровск. Маргарита Урицкая, Учредитель Группы компаний «Магистр Недвижимость»

За последний месяц спрос на частные дома увеличился на 40%. Лучше всего продаются: в пригороде поселки Опытный, Подгороднее, Юбилейный; в городе – частный сектор на просп. Гагарина и приближенные к центру районы.

Существует спрос на новые дома от 150 кв.м. стоимостью $ 120-250 тыс. Наибольшее количество предложений по продаже домов от $ 300 тыс. до $ 1,5 млн. Аналогичные дома год назад стоили от $120-500 тыс.

Спрос существует на загородную недвижимость в экологически чистых районах, с охраняемой территорией. Покупатели разделились на две группы: первая (большая) – потребители, стремящиеся купить недорогие, но красивые и новые дома, вторая – те, кто стремится в коттеджные поселки.

Харьков Татьяна Довгань, АН «Довгань»

Спрос на частные дома вырос на 30–40%. Сказать, какие районы более популярны, трудно: люди выбирают те места, которые им ближе по транспортной развязке. Новостроек у нас немного, и в основном это дома, построенные на продажу, как правило, без внутренней отделки. Их продают в зависимости от района, метража и коммуникаций за $120–250 тыс., вложив при этом не более $70 тысяч. Но, покупая такой дом, люди должны быть готовы к тому, что им придется вложить в него еще $10–15 тыс.

Если сравнивать с прошлым годом, то возрос спрос на маленькие дома с небольшими участками. Их покупают люди со средним достатком. Много покупателей 50–60-летнего возраста, которым увеличили пенсию или помогли дети.

Рынок предложения частного сектора. (по состоянию на март 2008 г.)

60% – дома «на продажу»
25% – дома постройки до 90-х г.
10% – недострой
5% – дома 1990–2000 гг.

Последние Загородная недвижимость