Сдать, снять квартиру. Как правильно заключить арендный договор.

Арендаторы боятся арендодателей, а те - арендаторов. Что делать? Обязательно заключить грамотно составленный договор, дабы в дальнейшем было поменьше неприятностей. Ведь обе стороны здорово рискуют…

Риски арендатора

Офис-менеджер Ирина после длительных поисков квартиры наконец-то нашла то, что хотела. Светлая комната с относительно свежим ремонтом, негнилой сантехникой, а главное - хозяйка жилья вызвала у нее симпатию. Но, пожив пару месяцев, Ирина поняла, что дальше так продолжаться не может. "Я прихожу с работы, а у меня на столе непременно лежит бумажка с замечаниями хозяйки: то я плиту плохо вымыла, то форточку забыла закрыть", - жалуется Ирина. По ее словам, к просьбам не посещать квартиру в ее отсутствие, а тем более без предупреждения, хозяйка была глуха. Эти еженедельные визиты привели к тому, что Ира решила переехать.

Возможность доступа арендодателя в помещение - основной риск для арендатора. Владелец жилья не всегда извещает о своем намерении посетить сдаваемую квартиру. Но это - неприятная мелочь по сравнению с остальным. "Существует риск того, что арендодатель поменяет замки в квартире и не допустит арендатора к пользованию жильем, либо появится третье лицо, утверждающее, что именно оно является собственником квартиры", - отмечает директор судебного департамента международной юридической группы "AstapovLawyers" Анатолий Косован. Кроме того, случается, что жилье сдает человек, которые не является его собственником.

Арендатор может столкнуться и с тем, что хозяин ежемесячно будет повышать цену аренды, объясняя свои действия ситуацией на рынке и удорожанием коммунальных услуг.

При краткосрочной аренде квартиры с полным "фаршем" ее владельцы берут денежный залог - в качестве гарантии того, что имущество будет в полной сохранности, и по окончании сроков аренды квартиросъемщик может столкнуться с тем, что ему откажутся отдавать деньги, утверждая, что в квартире чего-то недостает.

Арендатор также рискует быть обвиненным в порче имущества. Например, гражданка Швейцарии Светлана, приехав на свою историческую родину, сняла квартиру на Михайловской. "Вроде бы все было нормально, но перед выселением хозяйка обнаружила вздувшийся паркет, причем в том месте, куда я даже не заглядывала", - вспоминает Светлана. По ее словам, после долгих споров ей пришлось заплатить еще $50 - компенсацию за нанесенный ущерб. "Теперь, снимая квартиру, я осматриваю все углы и закоулки и в договоре аренды сразу указываю на существующие недостатки", - подытоживает она.

Риски арендодателя

Все арендодатели мечтают о том, что в его квартире поселится порядочная семья без детей, животных и вредных привычек. Но, к их большому сожалению, такие квартиросъемщики встречаются очень-очень редко. И приходится мириться с неидеальными арендаторами. Основной риск для владельца квартиры, сдаваемой в аренду, - это несвоевременная оплата аренды, просроченные коммунальные платежи, пожар, порча или кража имущества. Впрочем, от последних трех зол можно застраховаться. А вот от того, что в квартире устроят "притон" или будут постоянно организовывать шумные вечеринки, не застрахуешься.

Например, у Светланы Владимировны, владелицы трех сдающихся квартир, однокомнатную квартиру однажды сняла скромная на вид девушка, которая, по ее словам, работала официанткой в кафе. Впоследствии выяснилось, что девушка работает не в кафе, а в баре, и не официанткой, а стриптизершей. Работала она допоздна и приходила домой далеко за полночь, тогда же обычно и устраивала вечеринки с громкой музыкой и танцами. После многочисленных жалоб соседей Светлане Владимировне пришлось просить свою скандальную квартирантку съехать.

Как избежать рисков

Для арендатора очень важно быть уверенным в том, что человек, которому предполагается платить немалые деньги, на самом деле тот, за кого себя выдает, то есть хозяин квартиры. Поэтому следует убедиться в том, что у арендодателя есть документы на квартиру (ордер, договор купли-продажи, дарственная и прочее). Также следует обязательно сверить паспортные данные и узнать, кто в квартире прописан. Ведь бывали случаи, когда хозяева скромно умалчивали, что в квартире прописан родственник, пребывающий в длительной загранкомандировке или в местах лишения свободы.

Арендодателю также стоит проверить паспорт арендатора. Кроме того, желательно убедиться в платежеспособности квартиранта, затребовав от него информацию о месте работы (название и адрес компании, а также контактные телефоны).

Для обеих сторон важно заключить договор аренды, а арендодателю желательно еще и застраховать свое имущество. "В случае если квартиросъемщик не согласен на подписание договора, в некоторых случаях можно принудить его подписать документ через суд либо в судебном порядке признать действительным договор аренды жилого помещения. Однако такие способы обременительны. Более надежным в такой ситуации будет поиск другого квартиросъемщика", - советует Анатолий Косован.

Юристы отмечают, что большинство спорных вопросов регулируется отечественным законодательством. В частности, правоотношения между арендатором и арендодателем регулируются Гражданским Кодексом Украины. В соответствии со статьей 811 кодекса, договор аренды обязательно заключается в письменном виде. А согласно ст. 9.14 Закона Украины "О налогообложении доходов физических лиц" договор аренды подлежит нотариальному заверению.

Однако большинство владельцев квартир не желают нотариально оформлять договор, ведь после этого им придется платить налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду (15%) либо становиться частным предпринимателем на едином налоге и ежемесячно вносить в казну до 200 грн. Впрочем, даже без присутствия печати нотариуса договор имеет юридическую силу. "Любой договор, оформленный в соответствии с законодательством (подписанный уполномоченными сторонами по доброй воле, не нарушающий прав сторон и третьих лиц и так далее) имеет юридическую силу", - подчеркивает г-н Косован.

Что должно быть в договоре

• Паспортные данные сторон
• Адрес предмета аренды и гарантии арендодателя, что квартира не находится под арестом, не заложена, не является предметом каких-либо претензий со стороны третьих лиц
• Срок аренды
• Цена аренды и порядок оплаты. Цена не должна меняться на протяжении всего срока аренды, но обычно владельцы квартир, исходя из ситуации на рынке, повышают арендные ставки. Чаще всего это делается по истечении срока действия договора (обычно он заключается не на весь предполагаемый срок найма жилья, а, скажем, на полгода. По завершению этого срока, если владелец и съемщик друг друга устраивают, отношения продлеваются, а договор не перезаключается
• Обязательство арендодателя предварительно уведомлять арендатора о посещении квартиры, осуществлять техобслуживание или компенсировать арендатору расходы на починку кранов или переклеивание обоев
• Полная материальная ответственность арендатора за ущерб, нанесенный квартире, мебели и оборудованию, а также прилегающим помещениям по его вине или невнимательности
• В случае нанесения ущерба жилому помещению третьими лицами при отсутствии вины арендатора все риски повреждения либо уничтожения жилья падают на собственника жилья. Исключение из данного правила составляют те случаи, когда арендатор не покинул жилье в срок, указанный в договоре. В такой ситуации все риски ложатся именно на арендатора
• Показания счетчиков на момент вселения, обязательства арендатора по оплате коммунальных услуг (обычно телефон и то, на что установлены счетчики)
• Отсутствие задолженности по коммунальным платежам

Необходимые документы

Анатолий Косован, директор судебного департамента международной юридической группы "AstapovLawyers":

Для надлежащего оформления договора аренды жилья необходимо проведение анализа правоустанавливающих и персонифицирующих документов. То есть при составлении договора аренды необходимо проверить, является ли арендодатель собственником жилья. Подтверждающими документами могут быть:

• договоры, по которым, согласно законодательству, предполагается переход права собственности, в частности, купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, лизинга, предметом которых является недвижимое имущество, и другие;
• свидетельства о праве собственности на часть общего имущества супругов, которые выдаются государственными и частными нотариусами;
• свидетельства о праве на наследство, выданные государственными нотариусами;
• свидетельства о приобретении недвижимого имущества на публичных торгах, выданные государственными и частными нотариусами;
• свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества, выданные органами местного самоуправления и местными государственными администрациями;
• свидетельства о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям квартир в государственном жилищном фонде;
• договоры отчуждения недвижимого имущества, которое находится в налоговом залоге;
• мировые соглашения, решения судов, третейских судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества.

Также стоит осмотреть паспорт либо иной удостоверяющий личность документ, чтобы проверить, являются ли арендодатель и собственник помещения одним лицом. С целью защиты от недобросовестного арендодателя можно предварительно проверить наличие задолженностей по коммунальным и иным обязательным платежам.

Последние Аренда