Логистический бум завершился. Складские площади вышли из разряда дефицита, но по-прежнему заполнены почти на 100%

Украинские компании начали экономить на логистике, сокращая количество арендуемых складских помещений. Это позволило остановить наблюдаемый на протяжении последних лет рост арендных ставок, однако не привело к их снижению. Эксперты прогнозируют, что расценки не уменьшатся и в следующем году: уровень заполняемости складов по-прежнему близок к 100%, а значительная часть анонсированных ранее проектов по строительству новых логистических центров сейчас заморожена.

Аренду урезают

На протяжении последних лет арендовать склад в столице или в непосредственной близости от нее становилось все сложнее. По словам управляющего партнера компании CB Richard Ellis Радомира Цуркана, в начале 2008 г. в киевском регионе насчитывалось порядка 300 тыс. кв. м складских помещений. Реальная же потребность в них, по оценкам директора департамента логистической недвижимости компании «XXI Век» Андрея Зайцева, составляла 600–700 тыс. кв. м. «Спрос значительно превышал предложение. Об этом свидетельствовала и относительно невысокая вакантность площадей логистических центров, не превышавшая 2–4%», — говорит г-н Зайцев.

Впрочем, наблюдающийся в стране финансовый кризис внес свои коррективы в развитие рынка: нынешней осенью спрос упал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 10–15%. Руководитель департамента инвестиций компании DTZ Наталья Стельмах утверждает, что ряд зарубежных предприятий, которые планировали выйти в Украину и арендовать складские помещения под Киевом, отложили свои намерения до лучших времен. «Известны случаи, когда компании, занимавшиеся поиском помещений площадью 15 тыс. кв. м, сейчас готовы арендовать 7 тыс. кв. м», — отмечает она, добавив, что аналогичные тенденции наблюдаются и в других сегментах коммерческой недвижимости. Подтверждает эту тенденцию и г-н Цуркан, по словам которого спрос начал снижаться во втором полугодии, на протяжении которого многие компании изменили стратегию развития бизнеса. «По сути многие из них уже отказались от расширения бизнеса в пользу сохранения и укрепления того, что уже было достигнуто», — подчеркивает он. Заместитель генерального директора девелоперской компании Real Estate Solutions Андрей Борщ добавляет, что сокращать размеры арендуемых помещений начали и постоянные клиенты логистических операторов. В качестве примера эксперты называют IT-компании, резкое падение продаж которых вынуждает их уменьшить занимаемые площади в среднем на 50%. Аналогичная ситуация и в продуктовой рознице, где многие компании отказались от 20–30% занимаемых ранее помещений. Свои аппетиты умерили даже промышленники, что, по словам Радомира Цуркана, связано с сокращением объемов производства.

Справедливости ради стоит отметить, что отток клиентов наблюдается далеко не во всех объектах складской недвижимости: меньше всего пострадали владельцы складов со специальными условиями хранения. «На сегодняшний день количество качественных площадей можно пересчитать по пальцам, поэтому и число желающих взять их в аренду не иссякает», — рассказывает г-н Зайцев.

На фоне падения спроса предложение, наоборот, выросло. По словам директора департамента инвестиционных услуг и промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина) Аркадия Вершебенюка, на протяжении этого года в столичном регионе было введено в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м складских помещений классов А и В. «В 2008 г. запущены «Комодор» (59,5 тыс. кв. м), «МЛП-Чайка» (98 тыс. кв. м), West Gate Logistics (98 тыс. кв. м), Kopylov Logistic Park (27 тыс. кв. м), Plazma Logistic (20 тыс. кв. м), а также вторая очередь «Проммаш-Бровары» (9,2 тыс. кв. м)», — сообщил он, добавив, что до конца года предложение увеличится еще на 55 тыс. кв. м.

Проекты заморожены

Уменьшение спроса позволяет компаниям без проблем арендовать складские помещения любых размеров. К примеру, из разряда дефицита вышли площади в 1–3 тыс. кв. м. «Некоторые крупные предприятия, заключившие длительные договоры аренды с собственниками складов, стали сдавать ненужные им площади в субаренду. Причем такие предложения можно найти даже в наиболее ликвидных центрах класса А», — рассказывают в девелоперских компаниях. Отразилась данная тенденция и на арендных ставках: если ранее они росли на 20–25% ежегодно, то в этом году практически не менялись. «В прошлом году были анонсированы планы о введении в 2008 г. в эксплуатацию порядка 500 тыс. кв. м складов. В связи с этим владельцы существующих объектов не рисковали повышать расценки, чтобы не растерять клиентов», — говорит г-жа Стельмах.

По информации Радомира Цуркана, на сегодняшний день арендовать самое простое складское помещение в столице можно за $12–15 за кв. м в месяц, а более высокого класса — за $15–18. «Арендные ставки в логистических центрах класса А площадью свыше 5 тыс. кв. м, которые расположены под Киевом, практически не поменялись и составляют $9,5–10 за кв. м в месяц. На 15–20% увеличились расценки на помещения класса А (менее 5 тыс. кв. м) за пределами столицы, которые в этом году достигли своего максимального уровня — $12 за кв. м в месяц», — говорят в киевских компаниях. Менее профессиональные объекты класса В (за пределами города), как и ранее, обходятся арендаторам в $8–9 за кв. м в месяц, а все остальные (классы С и Д) — $5 за кв. м. Расценки на них практически не менялись.

В прогнозах по поводу изменения арендных ставок в следующем году мнения экспертов разделились. По оценкам г-на Цуркана, в 2009 г. они уменьшатся на 10–15%, что объясняется дальнейшим снижением активности арендаторов. Однако многие специалисты считают, что спрос на склады не упадет, хотя и не вырастет, поскольку приток на рынок нового предложения по логистическим площадям приостановится. По словам Андрея Зайцева, сейчас многие девелоперы отложили свои проекты по строительству логистических складов в долгий ящик из-за отсутствия кредитных средств. Как уже сообщала «ДС», большинство подобных объектов строились именно за заемные средства. По мнению директора компании «АсстрА Украина» Виктора Дробязко, девелоперы откажутся от реализации крупных логистических проектов с нуля, поэтому в следующем году введут в эксплуатацию только те склады, сооружение которых уже началось. «Сегодня можно констатировать, что в 2009 г. сдадут гораздо меньше объектов, чем планировалось в середине 2008 г.», — говорит он.

По оценкам Colliers International, в 2009 г. в эксплуатацию будет введено около 280 тыс. кв. м (30% от анонсированных объемов), а в 2010 — 2011 гг. — 300 тыс. кв. м (20–25%). «К примеру, мы заморозили проекты по строительству трех складов под Киевом общей площадью порядка 350 тыс. кв. м», — отметил г-н Зайцев.

Последние Коммерческая недвижимость