Рынок недвижимости: 1000 и одна сказка для народа

Не прошло и полгода с последней попытки осчастливить украинский электорат сказками о светлом будущем в недорогих квадратных метрах, как правительство решило снова поднять свои рейтинги, насыпав «сахара» на рану.

Сначала предыстория. Хронология событий 2008 года:

Январь – премьер и президент разрабатывают свои (сразу скажем нереальные) программы по обеспечению «пересичного громадянына» доступным жильем.

Март – относительное затишье и выжидание всеми участниками рынка дальнейшего развития событий.

Апрель-июнь – нацбанк вынудил комбанки ограничить финансирование долгосрочных проектов. Финансирование из-за рубежа несколько ограничено ввиду финансового кризиса в штатах и Европе. ГИУ исчерпало свои ресурсы на рефинанирование банков. Результат – единственно возможный вариант поддержки спроса на недвижимость (за счет привлечения кредитных средств) становится недоступным. Сделки на рынке недвижимости можно пересчитать по пальцам.

Июль-август – застройщики ощущают некий дискомфорт (в отрасль не поступают деньги от продаж) и начинают лоббировать свои интересы, запугивая правительство и народ предстоящим кризисом в строительной отрасли.

И вот он сентябрь. На прошлой неделе только самые ленивые СМИ не разнесли по своим страницам информацию о том, что «Кабмин почти наполовину снизил себестоимость строительства жилья, отменив ряд налогов и сборов».

Оставим в стороне юридические (правомочность Кабмина принимать такие решения) и лигвистические (Тимошенко говорит о решении в прошедшем времени) аспекты данного события. Давайте посмотрим на чисто математическую сторону.

Итак, вводные для задачи:

• Средняя стоимость 1 квадратного метра жилья эконом-класса на первичном рынке столицы в июле 2 300 дол. (10 863 грн.)
• Большинство застройщиков утверждает, что рентабельность их бизнеса катастрофически падает и на данный момент не превышает 25%. Ок, сделаем вид, что мы в это верим.
• Не сложно подсчитать, что в таком случае минимальная себестоимость строительства одного кв.метра жилплощади составляет 1840 дол. Тимошенко обещает снизить себестоимость строительства на 45,5 % (для жилого фонда), отменив всякие налоги и отчисления. Что имеем на выходе? Новая себестоимость метра должна составить не более 1003 дол. (1840 – 1840*45,5%).
• При условии сохранения того же уровня рентабельности бизнеса, новая цена квадратного метра новостроя должна быть около 1250 дол.

Любопытно, не правда ли?

Однако, пора вернуться от математики - к реалиям. Думаю, господа читатели, нам уже пора делать ставки на то, чьи сказки (чиновников или застройщиков) окажутся более искусными и позволят продлить беззаботную жизнь заинтересованных участников рынка недвижимости еще на одну ночь.

Итак:

• Сказка ли, что премьер реализует то, за что она уже так уверенно отчиталась перед народом? Или это очередной пиар?
• Сказка ли то, что себестоимость строительства снизится? Или мы так и не ощутим этого, потому что маржа достанется строителям?
• Сказка ли то, что рентабельность строительного бизнеса на Украине не превышает 25%? Или строители сами себя обманули, декларируя такую низкую доходность?
• Сказка ли то, что повышение ставок кредитования на 5% пунктов так подрывает строительную отрасль? Или застройщики просто не хотят мириться с уменьшением своей баснословной рентабельности?

Кстати, любопытный факт. О взятках, которые застройщики платят за получение разрешительной документации, известно давно. Но вот, наконец-то, это признали и на государственном уровне. А.Кужель заявила, что минимальный размер взяток, который в последующем «зашивается» в цену жилья, составляет 30% от стоимости строительства. И тоже обещает с этим бороться. Выходит, что себестоимость квадрата при благополучном развитии событий должна быть 450- 700 дол.США. А вот это уже похоже на правду. Так зачем платить больше? Зачем кормить зажравшихся чиновников и строителей? Ведь это именно тот редкий случай, когда от нас что-то зависит – деньги-то у нас, потенциальных покупателей, без которых рынок с мертвой точки никак не сдвинется.

Последние Другие статьи